Comprendre avant de se lancer
Vendre en viager : le principe
Vendre en viager, c’est vendre son bien immobilier en échange d’un capital de départ et de revenus versés dans le temps.
Le plus souvent, l’acheteur verse :
- un bouquet : la somme payée au vendeur le jour de la vente ;
- une rente viagère : une somme versée régulièrement, généralement chaque mois, jusqu’au décès du vendeur.
La particularité du viager est donc sa durée inconnue à l’avance. C’est ce que l’on appelle l’aléa : au moment de la vente, ni le vendeur ni l’acheteur ne savent pendant combien de temps la rente sera versée.
Vous rencontrerez également deux termes chez le notaire : le vendeur est appelé crédirentier, car il reçoit la rente, et l’acheteur débirentier, car il la verse.
Viager occupé ou viager libre ?
La principale différence est très simple : qui habite le logement après la vente ?
Le viager occupé
Le vendeur vend son bien mais continue à y vivre, généralement jusqu’à son décès. Il conserve pour cela un droit d’usage et d’habitation, souvent appelé DUH.
Comme l’acheteur ne peut pas disposer immédiatement du logement, la valeur de ce droit d’occupation est prise en compte dans le calcul du viager. Le prix effectivement payé est donc inférieur à la valeur du bien libre.
C’est la forme de viager la plus courante.
Le viager libre
Le vendeur quitte le logement au moment de la vente et l’acheteur peut en disposer immédiatement : pour y habiter, le louer ou l’utiliser selon son projet.
Il n’y a donc pas de décote liée à l’occupation du vendeur. À valeur de bien comparable, le bouquet et/ou la rente sont généralement plus importants qu’en viager occupé.
Et la vente à terme ?
La vente à terme ressemble au viager, mais avec une différence essentielle : la durée des paiements est connue dès le départ.
Le vendeur reçoit généralement un capital à la signature, puis des mensualités pendant une durée fixée dans le contrat, par exemple 10, 15 ou 20 ans.
Il n’y a donc pas d’aléa lié à la durée de vie du vendeur : le nombre de mensualités est déterminé dès la vente.
Comme le viager, la vente à terme peut être :
occupée, si le vendeur continue à vivre dans le logement ;
libre, si l’acheteur peut en disposer immédiatement.
Cette formule peut notamment être envisagée lorsqu’un vendeur souhaite connaître à l’avance la durée et le montant total des versements, ou lorsque le viager classique est moins adapté à sa situation.
Et le semi-libre ?
Le viager semi-libre est une formule intermédiaire.
Le vendeur conserve l’usage d’une partie seulement du bien, tandis que l’acheteur peut disposer immédiatement de l’autre partie.
Par exemple, dans un immeuble composé de plusieurs logements, le vendeur peut continuer à occuper son appartement tandis que l’acheteur récupère immédiatement les autres logements et peut les louer.
C’est une formule moins courante, mais intéressante pour certains biens qui peuvent être facilement divisés ou utilisés séparément.
À retenir
Viager occupé
Le vendeur vend et reste chez lui.
Viager libre
Le vendeur vend et libère le bien.
Vente à terme
Les paiements s’arrêtent à une date connue dès le départ.
Viager semi-libre
Vendeur et acheteur disposent chacun d’une partie du bien.
Vendre en nue-propriété : le principe
Vendre en nue-propriété, c’est vendre son bien tout en conservant le droit de l’utiliser.
La propriété est alors séparée en deux :
- le vendeur conserve généralement l’usufruit : il peut habiter le logement ou le louer ;
- l’acheteur devient nu-propriétaire : il possède le bien, mais ne peut pas encore en disposer.
Cette séparation s’appelle le démembrement de propriété.
Dans l’ancien, l’usufruit peut être viager, donc conservé jusqu’au décès du vendeur, ou temporaire, pour une durée fixée à l’avance, par exemple 10, 15 ou 20 ans.
Le vendeur reçoit généralement un capital dès la vente. Celui-ci est inférieur à la valeur du bien en pleine propriété puisque le vendeur conserve son usufruit. Selon notamment son âge et la durée du démembrement, cette décote peut représenter environ 20 à 50 % de la valeur du bien, voire davantage dans certaines situations.
En un mot : quelles différences ?
Viager
Bouquet + rente versée à vie.
Vente à terme
Capital + mensualités pendant une durée définie.
Nue-propriété dans l’ancien
Capital + usufruit viager ou temporaire.
Nue-propriété dans le neuf (uniquement pour acheteur)
Achat décoté + usufruit temporaire, généralement 15 à 20 ans
Pourquoi vendre viager ou nue-propriété ?
Que vous choisissiez le viager, la vente à terme ou la nue-propriété, vendre votre bien de cette façon présente des avantages concrets, très différents d\’une vente classique. Voici les principaux, expliqués simplement.
Vous continuez à vivre chez vous
C’est l’avantage le plus recherché : en viager ou vente à terme occupé, , ou en nue-propriété, vous restez vivre dans votre logement, sans rien changer à vos habitudes, jusqu’à la fin de votre vie, ou pour une durée fixée à l’avance (vente à terme).
Vous recevez de l’argent tout de suite
Quelle que soit la formule choisie, vous touchez une somme dès la signature :
- En viager, c’est le bouquet.
- En vente à terme, c’est le comptant initial.
- En nue-propriété, c’est un capital unique, qui correspond à la totalité du prix de vente.
Cet argent peut financer un projet, aider vos proches, ou simplement améliorer votre quotidien dès aujourd’hui.
Vous pouvez percevoir un revenu régulier (viager et vente à terme)
En viager, vous touchez en plus une rente chaque mois, jusqu’à la fin de votre vie, quelle que soit sa durée, même si elle dépasse largement ce qui était prévu au départ. En vente à terme, vous touchez des mensualités, sur une durée fixée dans le contrat.
Bon à savoir : en nue-propriété, il n’y a jamais de rente ni de mensualités, vous recevez tout en une seule fois.
Vous avez moins de charges à payer
En viager occupé, l’acheteur prend en général à sa charge la taxe foncière et les gros travaux (toiture, ravalement, etc.). Vous ne conservez que les charges courantes (eau, électricité) et les petites réparations. Ce principe s’applique aussi en nue-propriété, selon une répartition proche.
Vous n’avez plus les soucis d’un locataire
Contrairement à une location classique, vous n’avez pas à gérer de recherche de locataire, de loyers impayés, ou de fiscalité liée à des revenus locatifs.
Votre fiscalité est allégée
Le bouquet (viager) ou le capital (nue-propriété) ne sont pas imposés. En viager, la rente bénéficie d’un abattement fiscal qui augmente avec votre âge, jusqu’à 70% non imposé après 70 ans.
Vous pouvez protéger votre conjoint
En viager, la rente est presque toujours réversible à 100% : si vous décédez le premier, votre conjoint continue à la percevoir en intégralité, sans interruption.
Vous transmettez de votre vivant
Vous pouvez partager le bouquet ou le capital, et les mensualités avec vos enfants ou petits-enfants, plutôt que d’attendre la succession. Un vrai coup de pouce, au moment où ils en ont peut-être le plus besoin.
Vous pouvez aussi partir, tout en étant mieux payé
Si vous préférez quitter votre logement dès la vente (viager ou vente à terme libre), vous percevez en général un bouquet et une rente plus élevés, sans la décote liée à l’occupation. Une solution utile pour financer une résidence senior ou vous rapprocher de vos proches.
Ces avantages varient selon votre situation, votre âge et la formule choisie. Pour savoir ce qui vous correspond le mieux, utilisez notre simulateur ou échangez avec un professionnel.
Mon bien est-il adapté ?
Presque tous les biens peuvent se vendre en viager ou en nue-propriété. Mais certains critères influencent l’intérêt des acheteurs, et le montant que vous pourrez en tirer.
Le type de bien : résidence principale, résidence secondaire, mais aussi immeuble, terrain ou parking peuvent se vendre en viager ou en nue-propriété. Chaque type de bien a ses spécificités, mais aucun n’est exclu d’office.
L’âge joue un rôle important : plus vous êtes âgé, plus le bouquet et la rente sont élevés, et plus la décote est faible. Le viager convient donc surtout aux propriétaires à partir de 65 ans.
L’état du bien : pas besoin d’un logement parfait, mais un bien en bon état général trouve plus facilement preneur, et à un meilleur prix, qu’un bien nécessitant de gros travaux.
La localisation : les biens situés en ville ou dans des zones à forte demande attirent plus facilement des acheteurs, mais les biens à la campagne trouvent eux aussi preneur, notamment auprès d’acheteurs locaux ou de fonds spécialisés.
Votre situation de propriétaire doit être claire : être seul décisionnaire (ou avoir l’accord de tous les copropriétaires en cas d’indivision), et si un crédit est encore en cours, prévoir que le bouquet permette de le solder.
Aucun examen médical n’est demandé : le calcul repose sur des statistiques générales d’espérance de vie, pas sur votre état de santé personnel.
A retenir :
Presque tous les biens sont adaptés : résidence principale ou secondaire, terrain, parking. Les critères qui comptent le plus : avoir 65 ans ou plus, un bien en bon état général, et être libre de décider de la vente.
Qui paie quoi ?
Dans un viager comme dans une nue-propriété, le prix réduit du bien s’accompagne d’une répartition précise des charges entre le vendeur et l’acheteur.
| Types de dépense | Viager occupé | Viager libre | Nue-propriété |
|---|---|---|---|
| Le prix payé comptant | Acheteur (le bouquet) | Acheteur (le bouquet) | Acheteur (le capital) |
| Les frais de notaire | Acheteur | Acheteur | Acheteur |
| Les frais d'agence | Acheteur | Acheteur | Acheteur |
| Types de dépense | Viager occupé | Viager libre | Nue-propriété |
|---|---|---|---|
| La rente | Acheteur | Acheteur | Non applicable |
| La taxe foncière | Acheteur | Acheteur | Vendeur |
| L'entretien courant | Vendeur | Acheteur | Vendeur |
| Les factures d'énergie (eau, électricité, gaz, internet) | Vendeur | Acheteur | Vendeur |
| Les charges de copropriété courantes | Vendeur | Acheteur | Vendeur |
| La taxe d'enlèvement des ordures ménagères | Vendeur | Acheteur | Vendeur |
| Les grosses réparations (toiture, murs, façade - article. 606) | Acheteur | Acheteur | Acheteur |
A retenir
Viager occupé
Le vendeur reste chez lui et paie comme un occupant ; l’acheteur paie comme un propriétaire absent.
Viager libre
Le vendeur est déjà parti : l’acheteur paie tout, dès le premier jour, comme dans un achat classique.
Nue-propriété
Le prix est réglé en une seule fois, sous forme de capital (pas de bouquet, pas de rente) ; le vendeur paie l’usage, l’acheteur ne paie que ce qui touche à la structure du bien.
Détails sur les frais d’agence
En viager, les honoraires des agences spécialisées sont souvent plus élevés qu’en vente classique, généralement autour de 6 à 10 % TTC de la valeur du bien.
Cela s’explique par une vente plus technique : estimation du droit d’occupation, calcul du bouquet et de la rente et accompagnement spécifique.
Ils sont le plus souvent à la charge de l’acheteur, selon les conditions prévues dans le mandat.
Détails sur les frais de notaire
Ils sont également à la charge de l’acheteur.
Dans l’ancien, ils représentent généralement 7 à 8 % du prix pour une vente classique.
En viager occupé ou en nue-propriété, ils peuvent être sensiblement réduits car leur calcul porte sur une valeur tenant compte du droit d’occupation ou de l’usufruit conservé par le vendeur.
Exemple : pour un bien d’une valeur de 300 000 €, les frais seraient d’environ 21 000 à 24 000 € en vente classique. En viager occupé, si la valeur retenue après décote d’occupation est de 180 000 €, ils seraient d’environ 13 000 à 14 500 €.
Comment se déroule la vente
Une vente en viager ou en nue-propriété suit à peu près les mêmes étapes qu’une vente immobilière classique. Comptez en moyenne 3 à 6 mois entre la mise en vente et la signature définitive.
Estimation du bien
Un professionnel évalue votre bien et vous propose une répartition (bouquet/rente, ou capital en nue-propriété).
Mandat de vente
Vous confiez la vente au professionnel.
Mise en vente
Le bien est présenté aux acheteurs, des visites sont organisées.
Compromis de vente
Vous et l’acheteur signez chez le notaire. Toutes les conditions importantes doivent y figurer.
Acte authentique
Signature définitive chez le notaire : vous touchez le bouquet (et la première rente, s’il y en a une), la propriété est transférée.
Suivi
La rente (s’il y en a une) est versée régulièrement, avec révision chaque année.