Avant de signer
Fiscalité & IFI de l’acheteur
La fiscalité varie selon la formule choisie et les droits acquis sur le bien.
Les frais de notaire
Dans l’ancien, ils représentent généralement 7 à 8 % pour un achat classique.
En viager occupé ou en nue-propriété, ils peuvent être sensiblement réduits car ils sont calculés sur une valeur inférieure à la pleine propriété.
En viager libre, ils sont proches de ceux d’un achat classique.
La rente est-elle déductible ?
Non. La rente versée au vendeur n’est en principe pas déductible de vos revenus imposables, même en viager libre.
Et l’IFI ?
En viager libre, le bien entre dans votre patrimoine taxable. La valeur de la rente restant à verser peut, sous conditions, être déduite comme dette.
En viager occupé ou en nue-propriété, le traitement dépend du droit conservé par le vendeur. Dans de nombreux cas, l’acquéreur n’est pas imposé à l’IFI sur la valeur en pleine propriété du bien.
Et si je revends ?
Une plus-value immobilière peut être imposable, comme pour un autre bien immobilier. En viager, son calcul tient notamment compte du bouquet et de la valeur en capital de la rente.
À retenir
Viager occupé et nue-propriété peuvent présenter des particularités intéressantes sur les frais d’acquisition et l’IFI, mais les règles dépendent du montage retenu.
Formalité de l’acheteur
Assurer le paiement de la rente
Acheter en viager implique de pouvoir verser la rente jusqu’au décès du vendeur, sans connaître à l’avance la durée totale des paiements.
Vérifier sa capacité financière
Avant de signer, il est essentiel de s’assurer que la rente reste compatible avec ses revenus, ses charges et son épargne disponible, y compris en cas d’imprévu.
Il faut également anticiper l’indexation de la rente, qui peut faire évoluer son montant au fil des années.
Prévoir une sécurité financière
Conserver une épargne de précaution permet de continuer à payer la rente en cas de baisse temporaire de revenus ou de dépense imprévue.
Selon le profil de l’acheteur, une assurance décès ou prévoyance peut également être envisagée pour protéger ses proches.
Que se passe-t-il en cas de non-paiement ?
Le vendeur bénéficie de protections prévues dans l’acte. Une clause résolutoire peut notamment permettre, selon ses conditions, d’obtenir la résolution de la vente en cas de non-paiement.
Les conséquences peuvent donc être importantes pour l’acheteur : perte du bien et, selon les clauses de l’acte, des sommes déjà versées.
À retenir
la rente doit être considérée comme un engagement financier durable, à intégrer dans son budget avant même de signer.
Conditions d’annulation d’une vente
Avant de signer, il est important de savoir dans quelles situations l’achat peut encore être annulé.
Après l’avant-contrat
L’acquéreur non professionnel d’un logement bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours après notification de l’avant-contrat.
Il peut se rétracter sans avoir à justifier sa décision.
Les conditions suspensives
L’avant-contrat peut prévoir certaines conditions, notamment l’obtention d’un financement.
Si une condition suspensive n’est pas réalisée dans les conditions prévues au contrat, la vente peut ne pas avoir lieu sans pénalité pour l’acheteur.
Après la signature chez le notaire
Une fois l’acte authentique signé, la vente est en principe définitive.
Son annulation n’est alors possible que dans des situations particulières : vice du consentement, fraude, absence d’aléa en viager ou application d’une clause prévue dans l’acte.
Attention au non-paiement de la rente
Ne plus pouvoir payer la rente ne permet pas à l’acheteur d’annuler la vente. Au contraire, une clause résolutoire peut permettre au vendeur de demander la résolution de la vente, avec des conséquences financières importantes pour l’acheteur.
À retenir
Avant l’acte définitif, certaines possibilités permettent encore de sortir de l’opération. Après la signature, l’acheteur est durablement engagé.