Avant de signer
Vendre en viager ou en nue-propriété engage sur plusieurs années, voire à vie. Avant de signer, trois points méritent d’être vérifiés : ce que vous devrez à l’impôt, les documents à réunir, et les garanties qui vous protègent en cas de problème.
Le bouquet, le capital et la rente
En viager, le bouquet reçu à la signature n’est pas imposé comme un revenu. La rente viagère, elle, n’est que partiellement imposable. La part soumise à l’impôt dépend de votre âge lors du premier versement :
- moins de 50 ans : 70 %
- 50 à 59 ans : 50 %
- 60 à 69 ans : 40 %
- 70 ans et plus : 30 %
En vente à terme, les mensualités correspondent au paiement échelonné du prix de vente : elles ne sont donc pas traitées fiscalement comme une rente viagère. Si des intérêts sont prévus, leur traitement est distinct.
En nue-propriété, le capital reçu correspond au prix de vente de la nue-propriété : il n’est pas imposé comme un revenu.
Et la plus-value ?
Si vous vendez votre résidence principale, la plus-value est en principe exonérée.
Pour une résidence secondaire ou un autre bien, une imposition peut s’appliquer. L’exonération liée à la durée de détention devient totale après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Et l’IFI ?
Ici, la question essentielle est : conservez-vous encore un droit sur le bien après la vente ?
En viager libre ou en vente à terme libre
Vous ne conservez normalement plus de droit d’occupation : le bien vendu sort de votre patrimoine immobilier.
En viager occupé ou en vente à terme occupé
Si vous conservez un droit d’usage et d’habitation, vous pouvez rester concerné par l’IFI sur ce bien.
En nue-propriété
Si vous conservez l’usufruit, vous restez en principe imposable à l’IFI sur la valeur en pleine propriété du bien, sauf cas particuliers.
À retenir
La fiscalité dépend de la formule choisie mais aussi de votre situation personnelle et des droits conservés après la vente.
Les formalités du vendeur
Avant la mise en vente, plusieurs documents et diagnostics techniques sont obligatoires :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE), pour tout bien chauffé.
- Les diagnostics (amiante, plomb, termites, gaz et électricité), selon l’âge et la localisation du bien.
- Le métrage précis du bien (loi Carrez), si celui-ci est en copropriété.
- Les documents de copropriété (charges, travaux en cours, situation financière).
- Votre titre de propriété (l’acte qui prouve que le bien vous appartient).
Ces éléments sont à réunir avant la signature du mandat de vente ou de l’avant-contrat (compromis ou promesse de vente).
Les garanties du vendeur
En cas de non-paiement par l’acheteur, la loi protège le vendeur grâce à deux garanties, à vérifier dans l’acte de vente :
- L’action en annulation de la vente (la clause résolutoire) : si l’acheteur ne paie plus, vous pouvez annuler la vente, récupérer votre bien, et conserver les sommes déjà perçues.
- La garantie prioritaire sur le bien (l’hypothèque légale du vendeur, aussi appelée privilège du vendeur) : en cas de difficulté financière de l’acheteur, vous êtes prioritaire pour faire valoir vos droits sur le bien, avant les autres créanciers.
À cela s’ajoute une garantie qui protège votre pouvoir d’achat dans le temps : une clause de révision automatique de la rente (la clause d’indexation), qui ajuste chaque année le montant de la rente selon un indice de référence. Le plus souvent l’indice des prix à la consommation publié par l’Insee.
Conditions d’annulation d’une vente
Une vente immobilière est un engagement important. Les possibilités de revenir sur la vente sont différentes avant et après la signature définitive.
Avant la signature définitive
L’acheteur particulier bénéficie généralement d’un délai de rétractation de 10 jours après l’avant-contrat. Le vendeur, lui, ne dispose pas de ce droit.
La vente peut également ne pas aboutir si une condition suspensive prévue au contrat n’est pas réalisée, par exemple l’obtention d’un financement.
Après la signature chez le notaire
La vente est en principe définitive. Elle ne peut être remise en cause que dans certaines situations particulières : vice du consentement, fraude ou, en viager, absence réelle d’aléa.
Et si l’acheteur ne paie plus la rente ?
Le vendeur est protégé par les garanties prévues dans l’acte. En cas de non-paiement, une clause résolutoire peut permettre de demander la résolution de la vente et de récupérer le bien.
Pour renforcer cette protection, l’acte prévoit généralement que les sommes déjà versées, notamment le bouquet et les rentes perçues, restent acquises au vendeur, selon les conditions prévues au contrat.
À retenir
Après la signature définitive, l’annulation d’une vente reste exceptionnelle. En viager, des clauses spécifiques permettent de protéger le vendeur en cas de non-paiement de la rente.