Situations & imprévues
Revendre après un achat
Il arrive qu’un acquéreur souhaite revendre son bien avant le terme du contrat : changement de projet, besoin de liquidités, envie de réorienter son patrimoine. C’est tout à fait possible, à tout moment, même si le vendeur d’origine est toujours en vie et continue d’occuper les lieux.
Viager occupé et viager libre
Le nouvel acquéreur reprend l’obligation de verser la rente restante, et le vendeur d’origine conserve exactement les mêmes droits et garanties qu’au moment de la vente initiale. Cette opération suppose une main levée de garantie. Le transfert de l’hypothèque légale spéciale du vendeur vers le nouveau propriétaire, organisé par le notaire.
Vente à terme
Même logique, mais c’est l’obligation de payer les mensualités restantes (et non une rente viagère) qui est transférée au nouvel acquéreur.
Nue-propriété
La revente est plus simple, car il n’y a le plus souvent ni rente ni mensualités à transférer une fois le prix payé comptant. Le nu-propriétaire revend simplement son droit ; l’usufruit du vendeur d’origine continue sans être affecté.
Cette revente en cours de contrat porte un nom : on parle de marché secondaire. C’est un marché de niche, occupé par une poignée d’acteurs spécialisés qui savent valoriser ce type de bien particulier.
Non-paiement de la rente
C’est la crainte la plus fréquente chez les vendeurs qui envisagent le viager ou la vente à terme : que se passe-t-il si l’acquéreur cesse un jour de verser la rente ou les mensualités ? Bonne nouvelle : ce risque est encadré par la loi et par des garanties spécifiquement conçues pour protéger le vendeur, qui font du viager l’une des transactions immobilières les plus sécurisées pour celui qui vend.
Deux protections légales se cumulent :
- l’hypothèque légale spéciale du vendeur (aussi appelée « privilège du vendeur ») : c’est une garantie de premier rang inscrite sur le bien au moment de la vente. Elle place le vendeur devant tous les autres créanciers de l’acquéreur (y compris une banque) pour se faire payer en priorité en cas de revente forcée du bien.
- la clause résolutoire : elle permet d’annuler purement et simplement la vente en cas d’impayé. Attention, cette clause n’est pas automatique. Elle doit être expressément inscrite dans l’acte notarié pour produire ses effets. C’est pourquoi il est essentiel de vérifier sa présence avant de signer.
En cas d’impayé, une procédure précise s’enclenche :
- le vendeur (ou son notaire/avocat) adresse un commandement de payer à l’acquéreur, par voie d’huissier.
- si la situation n’est pas régularisée dans le délai fixé (généralement un mois), le vendeur peut saisir le tribunal judiciaire pour demander la résolution de la vente.
- si elle est prononcée, la vente est annulée de plein droit : le vendeur retrouve la pleine propriété de son bien, et conserve, à titre de dommages et intérêts, le bouquet ainsi que toutes les rentes déjà perçues.
Sans clause résolutoire dans l’acte, le vendeur ne peut pas récupérer son bien pour simple impayé. Il ne dispose alors que d’un droit de saisie sur les autres biens de l’acquéreur pour obtenir le paiement des sommes dues, d’où l’importance de bien vérifier ce point lors de la rédaction du contrat.
Vente à terme : le même principe de garanties s’applique aux mensualités impayées.
Nue-propriété : ce risque ne concerne en général que les ventes structurées avec un paiement échelonné (rente ou mensualités), il disparaît lorsque le prix est réglé comptant en une seule fois.
Départ anticipé du vendeur
En viager occupé ou en vente à terme avec occupation, le vendeur conserve le droit de vivre dans son logement jusqu’à son décès ; mais il n’y est jamais obligé. Il arrive qu’il choisisse, ou qu’il soit contraint, de quitter les lieux avant terme : entrée en maison de retraite, hébergement chez un proche, ou simple choix personnel. On parle alors de libération anticipée du logement.
Le vendeur reste totalement libre de partir quand il le souhaite, pour n’importe quelle raison.
Ce départ doit en général être notifié à l’acquéreur avec un délai de prévenance (souvent autour de trois mois).
Il déclenche une revalorisation de la rente ou des mensualités, selon ce que prévoit le contrat, à condition que cette clause de revalorisation ait bien été anticipée dès l’avant-contrat. Sans elle, aucune compensation n’est due au vendeur.
Dès la remise des clés, le bien devient libre : l’acquéreur peut l’occuper lui-même ou le mettre en location, et doit en contrepartie verser ce complément au vendeur.
En nue-propriété, le vendeur (usufruitier) peut de la même façon renoncer par anticipation à son usufruit, ce qui reconstitue immédiatement la pleine propriété au profit de l’acquéreur ; une compensation peut être négociée selon les termes de l’acte.
Viager libre et vente à terme libre ne sont pas concernés par cette situation, puisque le vendeur ne réside pas dans le logement après la vente.
Décès du vendeur ou de l’acheteur
Le viager et la vente à terme reposent sur un engagement dans la durée, ce qui amène naturellement à se demander ce qu’il advient du contrat si l’une des parties venait à décéder avant son terme. C’est en réalité un événement encadré avec précision par le contrat, qui protège les intérêts de chacun.
Décès du vendeur
- Viager occupé et viager libre : c’est l’événement qui met fin naturellement au contrat. Le versement de la rente s’arrête et l’acquéreur devient automatiquement plein propriétaire du bien, sans formalité ni paiement supplémentaire.
- Dans une vente sur deux têtes (un couple de vendeurs), le décès du premier des deux ne réduit en général pas la rente, le plus souvent intégralement réversible au profit du conjoint survivant, sauf disposition contraire prévue dans l’acte.
- Vente à terme : à la différence du viager, le décès du vendeur ne met pas fin au paiement. Les mensualités restant dues continuent d’être versées à ses héritiers jusqu’au terme initialement fixé au contrat (un point souvent méconnu).
- Nue-propriété : au décès de l’occupant (l’usufruitier), l’usufruit s’éteint automatiquement et le nu-propriétaire devient plein propriétaire de plein droit, sans nouvelle vente ni frais supplémentaires.
Décès de l’acheteur
Dans les formules avec rente ou mensualités (viager, vente à terme), les héritiers de l’acquéreur récupèrent le bien mais aussi l’obligation de poursuivre les versements auprès du vendeur.
S’ils ne souhaitent pas conserver le bien, ils peuvent le revendre : le nouvel acquéreur reprend le contrat à l’identique, et le vendeur conserve l’intégralité de ses droits et garanties.
Pour se prémunir de ce risque, une assurance décès de l’acquéreur, facultative, peut être souscrite dès la signature ; elle prend alors le relais du paiement de la rente en cas de décès prématuré du débirentier.
Séparation ou divorce
Cette situation n’a rien de spécifique au viager : elle relève avant tout du droit de la famille. C’est pour cette raison qu’un accompagnement notarié est particulièrement utile ici. Chaque situation dépend de la situation patrimoniale propre au couple concerné.
Côté vendeurs
Quand un couple vend en viager occupé, chacun des deux vendeurs conserve un droit personnel à vivre dans le logement : le droit d’usage et d’habitation (DUH). Ce droit n’est pas remis en cause par un divorce, chacun peut en théorie, continuer à y vivre.
Dans les faits, il faut bien souvent qu’ils s’organisent entre eux : qui reste dans le logement, ou comment ils se le partagent. S’ils n’arrivent pas à se mettre d’accord, la situation se règle comme n’importe quel désaccord entre deux personnes propriétaires d’un même bien (une indivision) : à l’amiable si possible, sinon devant le juge, dans le cadre du divorce lui-même.
Ce droit étant personnel, il ne peut pas être donné ou transmis à quelqu’un d’autre, par exemple à un nouveau conjoint. Quant à la rente, elle continue d’être versée normalement par l’acquéreur ; seule sa répartition entre les deux ex-conjoints peut évoluer, selon ce qui avait été prévu dans l’acte de vente.
Côté acquéreurs
Pour le vendeur, un divorce entre acquéreurs ne change rien : la rente ou les mensualités continuent d’être dues, quoi qu’il arrive. Ce qui change, c’est uniquement pour le couple d’acquéreurs : le sort du bien (qui le garde, comment il est partagé ou revendu) suit les règles habituelles du divorce, comme pour n’importe quel autre bien immobilier.
Entretiens et gros travaux
La répartition suit une règle issue du Code civil (articles 605 et 606) : l’entretien courant reste à la charge de l’occupant, les grosses réparations (gros murs, toitures, poutres, digues, murs de soutènement) à la charge du propriétaire.
Exception à noter
Si des grosses réparations sont rendues nécessaires par un défaut d’entretien courant, elles peuvent retomber sur l’occupant. L’assurance suit la même logique : assurance occupant pour le vendeur qui reste dans les lieux, assurance propriétaire non-occupant pour l’acquéreur.
Viager occupé, vente à terme avec occupation et nue-propriété
Le partage s’applique pleinement : l’occupant (vendeur) supporte l’entretien courant, tandis que le propriétaire (acquéreur, ou nu-propriétaire) prend en charge les grosses réparations.
Viager libre et vente à terme libre
Le partage ne s’applique pas de la même façon, puisque l’acquéreur occupe ou loue lui-même le bien. Il assume alors l’ensemble des charges, comme tout propriétaire occupant ou bailleur classique.
Transmission et succession
Beaucoup de vendeurs hésitent à se lancer dans le viager par crainte de « priver » leurs enfants de leur héritage, ou par peur de créer des tensions familiales autour de cette décision. C’est une inquiétude légitime, mais largement infondée si la démarche est bien préparée.