Comprendre avant d’investir
Acheter en viager : le principe
Acheter en viager, c’est devenir propriétaire d’un bien immobilier avec un mode de paiement différent d’un achat classique.
Vous versez généralement un capital à la signature, appelé bouquet, puis une rente viagère, le plus souvent mensuelle, versée au vendeur jusqu’à son décès.
L’acheteur est appelé le débirentier et le vendeur le crédirentier.
La particularité du viager : l’aléa
En viager, la durée totale des versements n’est pas connue à l’avance : la rente est versée jusqu’au décès du vendeur. C’est ce que l’on appelle l’aléa, une caractéristique essentielle du viager.
Pour les acheteurs qui souhaitent éviter cette incertitude, il existe la vente à terme : les mensualités sont versées pendant une durée fixée dès le départ, par exemple 8, 10, ou 15.
En contrepartie, dans une vente à terme occupée, la décote est généralement moins importante.
Viager occupé
Dans un viager occupé, le vendeur conserve le droit de vivre dans son logement, généralement jusqu’à son décès.
En contrepartie, la valeur de son droit d’occupation est déduite de la valeur du bien : vous achetez donc sur une valeur décotée, mais vous ne pouvez pas occuper ou louer immédiatement le logement.
C’est la forme de viager la plus courante.
Viager libre
Dans un viager libre, le logement est disponible dès la vente. Vous pouvez donc y habiter ou le louer immédiatement.
Il n’y a pas de décote liée à l’occupation du vendeur : à caractéristiques comparables, le montant à financer est donc plus élevé.
Et la vente à terme ?
La vente à terme fonctionne sur un principe proche, mais sans l’aléa lié à la durée de vie du vendeur.
Vous versez un capital à la signature puis des mensualités pendant une durée définie à l’avance, par exemple 10, 15 ou 20 ans.
Elle peut être occupée ou libre et permet de connaître dès le départ la durée et le montant total des versements prévus.
Il existe aussi le viager semi-libre
Dans certaines configurations, le vendeur conserve l’usage d’une partie du bien tandis que l’acheteur peut disposer immédiatement d’une autre partie.
On parle alors de viager semi-libre, notamment pour certains immeubles ou biens divisibles.
À retenir
Viager occupé
Vous achetez avec une décote, mais le vendeur reste dans le logement
Viager libre
Vous pouvez habiter ou louer le bien immédiatement, mais sans décote d’occupation
Vente à terme
Vous payez sur une durée fixée à l’avance, sans aléa sur la durée des paiements
Acheter en nue-propriété : le principe
Acheter en nue-propriété, c’est acheter un bien à prix décoté en acceptant de ne pas pouvoir l’utiliser immédiatement.
La propriété est temporairement séparée en deux :
- le nu-propriétaire possède le bien ;
- l’usufruitier conserve le droit de l’occuper ou de le louer et d’en percevoir les loyers.
Cette séparation s’appelle le démembrement de propriété.
Un achat avec une décote
Contrairement au viager, il n’y a généralement pas de rente : vous achetez la nue-propriété en versant un capital.
Le prix est inférieur à la valeur du bien en pleine propriété, car vous n’en avez pas encore l’usage. C’est cette différence qui constitue la décote.
À la fin de l’usufruit, vous récupérez la pleine propriété du bien, sans avoir à racheter l’usufruit.
Dans l’ancien : acheter auprès d’un particulier
Dans l’ancien, vous pouvez acheter la nue-propriété d’un logement à un vendeur qui conserve l’usufruit, généralement pour continuer à y vivre ou éventuellement le louer.
L’usufruit peut être viager, donc jusqu’au décès du vendeur, ou temporaire, pour une durée déterminée.
À son terme, vous récupérez automatiquement la pleine propriété.
Dans le neuf : acheter auprès d’un opérateur spécialisé
Dans le neuf, vous achetez généralement la nue-propriété d’un logement dans le cadre d’un programme immobilier spécialisé.
L’usufruit est confié à un bailleur ou opérateur institutionnel, qui loue et gère le logement pendant une durée déterminée, souvent 15 à 20 ans.
À la fin de cette période, vous récupérez la pleine propriété et pouvez occuper, louer ou revendre le bien.
À retenir
Nue-propriété dans l’ancien
Achat décoté + usufruit conservé par le vendeur, viager ou temporaire
Nue-propriété dans le neuf
Achat décoté + usufruit temporaire confié à un opérateur, avec une durée connue à l’avance
Dans les deux cas
À la fin de l’usufruit, vous récupérez la pleine propriété sans avoir à la racheter.
Pourquoi acheter en viager ou en nue-propriété ?
Le viager et la nue-propriété permettent d’investir dans l’immobilier autrement, avec plusieurs avantages selon votre projet.
Acheter avec une décote
En viager occupé ou en nue-propriété, vous n’avez pas immédiatement l’usage du logement. En contrepartie, vous achetez sur une valeur décotée par rapport à la pleine propriété.
Accéder à l’immobilier avec un budget différent
La décote et, en viager ou vente à terme, le paiement échelonné d’une partie du prix peuvent permettre d’accéder à certains biens avec un capital de départ plus limité.
Se constituer un patrimoine à long terme
Vous investissez aujourd’hui pour récupérer la pleine jouissance du bien plus tard : pour l’occuper, le louer, le revendre ou le transmettre.
Limiter la gestion locative
Pendant l’occupation, pas de locataire à rechercher ni de loyers à gérer. Certaines charges peuvent également rester à la charge du vendeur ou de l’usufruitier selon la formule et le contrat.
Diversifier ses investissements
Viager et nue-propriété permettent d’ajouter à son patrimoine immobilier des investissements aux caractéristiques différentes de l’immobilier locatif classique.
À retenir
décote, capital de départ potentiellement réduit, financement différent, peu de gestion et investissement à long terme.
Viager, vente à terme ou nue-propriété : comment choisir ?
Le viager
Si vous recherchez une décote potentiellement importante et souhaitez étaler votre investissement dans le temps. En contrepartie, vous acceptez l’aléa : la durée de versement de la rente n’est pas connue à l’avance.
La vente à terme
Si vous souhaitez également payer progressivement, mais avec davantage de visibilité. La durée et le montant des mensualités sont définis dès le départ, généralement avec une décote moins importante lorsque l’occupation est limitée dans le temps.
La nue-propriété
Si vous préférez investir principalement un capital, sans rente à verser, et attendre pour disposer du bien. Dans le neuf avec usufruit temporaire, vous connaissez dès l’achat la durée prévue avant de récupérer la pleine propriété.
Qui paie quoi ?
Dans un viager comme dans une nue-propriété, le prix réduit du bien s’accompagne d’une répartition précise des charges entre le vendeur et l’acheteur.
| Viager occupé | Viager libre | Nue-propriété | |
|---|---|---|---|
| Le prix payé comptant | Acheteur (le bouquet) | Acheteur (le bouquet) | Acheteur (le capital) |
| Les frais de notaire | Acheteur | Acheteur | Acheteur |
| Les frais d'agence | Acheteur | Acheteur | Acheteur |
| Viager occupé | Viager libre | Nue-propriété | |
|---|---|---|---|
| La rente | Acheteur | Acheteur | Non applicable |
| Les grosses réparations (toiture, murs, façade — art. 606) | Acheteur | Acheteur | Acheteur |
| La taxe foncière | Acheteur | Acheteur | Vendeur |
| L'entretien courant | Vendeur | Acheteur | Vendeur |
| Les factures d'énergie (eau, électricité, gaz, internet) | Vendeur | Acheteur | Vendeur |
| La taxe d'enlèvement des ordures ménagères | Vendeur | Acheteur | Vendeur |
| Les charges de copropriété courantes | Vendeur | Acheteur | Vendeur |
En un coup d’œil
Viager occupé
Le vendeur reste chez lui et paie comme un occupant ; l’acheteur paie comme un propriétaire absent.
Viager libre
Le vendeur est déjà parti : l’acheteur paie tout, dès le premier jour, comme dans un achat classique.
Nue-propriété
Le prix est réglé en une seule fois, sous forme de capital (pas de bouquet, pas de rente) ; le vendeur paie l’usage, l’acheteur ne paie que ce qui touche à la structure du bien.
Détails sur les frais d’agence
En viager, les honoraires des agences spécialisées sont souvent plus élevés qu’en vente classique, généralement autour de 6 à 10 % TTC de la valeur du bien.
Cela s’explique par une vente plus technique : estimation du droit d’occupation, calcul du bouquet et de la rente et accompagnement spécifique.
Ils sont le plus souvent à la charge de l’acheteur, selon les conditions prévues dans le mandat.
Détails sur les frais de notaire
Ils sont également à la charge de l’acheteur.
Dans l’ancien, ils représentent généralement 7 à 8 % du prix pour une vente classique.
En viager occupé ou en nue-propriété, ils peuvent être sensiblement réduits car leur calcul porte sur une valeur tenant compte du droit d’occupation ou de l’usufruit conservé par le vendeur.
Exemple : pour un bien d’une valeur de 300 000 €, les frais seraient d’environ 21 000 à 24 000 € en vente classique. En viager occupé, si la valeur retenue après décote d’occupation est de 180 000 €, ils seraient d’environ 13 000 à 14 500 €.
Comment se déroule l’achat
Acheter en viager ou en nue-propriété suit à peu près les mêmes étapes qu’un achat immobilier classique. Comptez en moyenne 3 à 6 mois entre le début de vos recherches et la signature définitive.
Recherche du bien
Vous consultez les biens disponibles, seul ou accompagné d’un professionnel, selon votre budget et vos critères (âge du vendeur, occupé ou libre, localisation).
Visite et sélection
Vous visitez le bien et échangez avec le vendeur ou le professionnel en charge de la vente.
Offre d’achat
Vous formulez une offre, avec la répartition souhaitée (bouquet/rente, ou capital en nue-propriété).
Compromis de vente
Vous et le vendeur signez chez le notaire. Toutes les conditions importantes doivent y figurer.
Délai de rétractation
Vous disposez de 10 jours après la signature du compromis pour vous rétracter si vous le souhaitez.
Acte authentique
Signature définitive chez le notaire. Vous versez le bouquet (et la première rente, s’il y en a une), et devenez officiellement propriétaire.
Suivi
Vous versez la rente régulièrement (s’il y en a une), avec révision chaque année, jusqu’à son terme.