Construire mon projet
Suis-je le bon profil ?
Si vous vous intéressez au viager ou à la nue-propriété, vous vous êtes probablement posé cette question :
« Est-ce vraiment un investissement qui me correspond ? »
La bonne nouvelle, c’est qu’il n’y a pas de bonne ou de mauvaise réponse. Tout dépend de vos objectifs.
Ce type d’investissement est fait pour vous si…
- Vous investissez avec une vision à long terme.
- Vous souhaitez acheter un bien avec une décote.
- Vous n’avez pas besoin de rentabiliser votre achat immédiatement.
- Vous cherchez à construire votre patrimoine progressivement.
- Vous aimez les investissements immobiliers avec peu de gestion.
- Vous pouvez financer votre achat sur vos fonds propres.
Il est probablement moins adapté si…
- Vous recherchez un complément de revenus rapide.
- Vous souhaitez pouvoir revendre facilement à court terme.
- Vous préférez des placements simples et très liquides.
- Vous êtes mal à l’aise avec une part d’incertitude, notamment en viager.
- Vous comptez financer votre achat avec un crédit bancaire classique.
À noter
Contrairement à un achat immobilier classique, ce type d’acquisition se finance en général sans emprunt bancaire, sur vos fonds propres. C’est un point essentiel à vérifier avant de vous lancer.
Posez-vous les bonnes questions
Avant d’investir, demandez-vous simplement :
- Quel est mon objectif : percevoir des revenus ou développer mon patrimoine ?
- Suis-je prêt à investir sur plusieurs années ?
- Ai-je les fonds propres nécessaires, sans recourir à un crédit bancaire ?
- Est-ce que je comprends le fonctionnement du viager ou de la nue-propriété ?
Ces quelques réponses vous permettront déjà de savoir si cette stratégie est adaptée à votre situation.
En résumé
Le viager et la nue-propriété ne sont pas des placements miracles. Ce sont des outils patrimoniaux qui peuvent être très performants lorsqu’ils correspondent à vos objectifs.
Qui sont les acheteurs ?
Derrière chaque acquisition, il y a une situation de vie différente. Voici quelques parcours qui vous aideront peut-être à vous reconnaître.
Sylvain,29 ans
Le jeune actif
Travailleur saisonnier, Sylvain n’avait pas le profil pour obtenir un crédit bancaire. Il y a deux ans, il a acheté un studio en viager libre avec un bouquet de 28 000 €. Aujourd’hui, il est propriétaire, sans avoir jamais mis les pieds dans une banque.
Camille,41 ans, avocate
Le professionnel libéral
Revenus variables, difficile de rassurer un banquier. Camille a préféré investir sur ses fonds propres plutôt que de batailler pour un prêt. Le viager lui a permis d’acheter comptant, à son rythme.
Julien,48 ans
L’investisseur patrimonial
Déjà propriétaire de sa résidence principale, Julien avait connu des locataires indélicats et des loyers impayés sur un précédent investissement locatif. Avec le viager occupé, plus de gestion : sa crédirentière entretient le bien mieux qu’un locataire ne l’aurait fait.
Alexandre et Anne,52 et 50 ans
Le futur retraité
Expatriés depuis plusieurs années, ils préparent leur retour. Ils ont trouvé une maison en viager occupé et se projettent déjà à y vivre ensemble, le moment venu.
Marc,44 ans
L’expatrié
Cadre en poste à Singapour, Marc sait qu’il rentrera en France dans une dizaine d’années. Il a acheté un appartement en viager occupé : le bien s’apprécie, sans qu’il ait à ne le gérer ni à payer un loyer en attendant son retour.
Nathalie,55 ans
L’optimisateur fiscal
Déjà redevable de l’IFI, Nathalie cherchait à alléger sa base taxable. En achetant la nue-propriété d’un bien, elle ne déclare que sa valeur démembrée et aucun revenu foncier à ajouter à son imposition.
Bien choisir son achat
Tous les viagers ne se valent pas. Voici les points à vérifier avant de vous décider, selon le type d’achat envisagé.
Viager et vente à terme (occupé ou libre)
D’abord, choisissez la formule qui vous correspond :
- Occupé : le vendeur reste chez lui, vous ne profitez du bien que plus tard, mais le prix est décoté.
- Libre : vous en disposez tout de suite (habiter ou louer), sans décote.
- Vente à terme : mêmes principes, mais durée fixée à l’avance, sans aléa.
Une fois la formule choisie, vérifiez ces points :
- L’horizon d’engagement : plus le vendeur est âgé, plus votre engagement est statistiquement plus court, et inversement. Ce n’est pas une science exacte, le viager repose sur l’aléa, mais ça donne un ordre de grandeur pour choisir un bien adapté à votre projet.
- Votre capacité à tenir sur la durée : la rente est due tant que le vendeur est en vie, sans exception. Vérifiez que vous pouvez la payer sans difficulté, même si elle dure plus longtemps que prévu.
- La cohérence du prix : il dépend de la valeur du bien, de l’âge du vendeur, et de son espérance de vie statistique. Comparez avec des biens similaires pour repérer un prix trop haut ou trop bas.
- La répartition bouquet/rente : souvent ajustable, selon votre capital de départ et vos capacités mensuelles.
- L’état du bien : qualité de construction, état général. En occupé, le bien est meublé par le vendeur (regardez le potentiel, pas la déco actuelle).
- Les clauses du contrat : départ anticipé du vendeur, gestion de la rente, garanties en cas d’impayé.
Nue-propriété
- Ancien ou neuf : dans l’ancien, vous achetez à un senior qui garde l’usage du bien à vie. Dans le neuf, l’usage est confié pour une durée fixe à un organisme agréé.
- La décote appliquée : plus la durée avant de récupérer la pleine propriété est longue, plus la décote est importante.
- Le montant unique à verser : contrairement au viager, tout est payé comptant, dès l’achat (aucun engagement récurrent à anticiper).
- L’état du bien (dans l’ancien) : comme pour le viager occupé, projetez-vous sur le potentiel plutôt que sur la décoration actuelle.
- Les clauses du contrat : répartition des charges et travaux pendant la durée du démembrement.
Un professionnel spécialisé peut vous accompagner pour vérifier le prix et sécuriser le contrat, quelle que soit la formule choisie.
Financer mon achat
Le viager, la vente à terme et la nue-propriété sont plus difficiles à financer par un crédit bancaire classique qu’un achat immobilier traditionnel.
Ces opérations sont moins courantes et leurs mécanismes — rente, décote, droit d’occupation, démembrement — sont moins familiers à certaines banques. Les dossiers nécessitent donc souvent une étude spécifique et davantage de garanties.
Bien prévoir sa capacité financière
Viager
assumer une rente dont la durée n’est pas connue à l’avance
Vente à terme
assumer des mensualités pendant une durée connue
Nue-propriété
financer un capital sans revenu immédiat provenant du bien