Comprendre les calculs
Les bases du calcul
Le principe de base
Quand on vend en viager, le prix du bien n’est pas payé en une seule fois. Il est coupé en deux :
- une somme versée tout de suite, à la signature (le bouquet)
- une somme versée chaque mois, pour le reste de la vie du vendeur (la rente viagère)
Ce qui fait monter ou baisser le prix
Le prix du bien (la valeur vénale)
Comme pour une vente classique.
L’âge du vendeur
Un acheteur va statistiquement verser la rente plus ou moins longtemps selon l’âge du vendeur.
Ce calcul s’appuie sur des tables officielles (l’espérance de vie), jamais sur une certitude individuelle.
Est-ce que le vendeur continue à vivre dans le logement ?
- S’il reste vivre dans son logement, on parle de viager occupé : il garde le droit d’y habiter (le droit d’usage et d’habitation, ou DUH). Une remise est appliquée sur le prix pour compenser l’attente de l’acheteur (la décote d’occupation).
- S’il quitte le logement immédiatement, on parle de viager libre : pas de remise, l’acheteur en dispose tout de suite.
La répartition choisie entre bouquet et rente
Plus on augmente le premier, plus la mensualité baisse, et inversement.
Et la nue-propriété, en une phrase
L’acheteur paie un prix réduit, une seule fois. En échange, le vendeur garde le droit d’utiliser le bien à vie (l’usufruit). L’acheteur ne récupère la pleine jouissance du logement (la pleine propriété) qu’au terme de ce droit.
Les repères utilisés par les professionnels
- Les tables d’espérance de vie de l’INSEE : elles indiquent, statistiquement, combien d’années restent en moyenne à vivre selon l’âge et le sexe. C’est la donnée de base de tout calcul viager.
- Le barème Daubry (souvent orthographié, à tort, « barème d’Aubry ») : un barème professionnel, actualisé environ tous les 6 ans, qui traduit ces tables en durée de versement estimée pour calculer la rente.
- Certains viagéristes combinent plusieurs méthodes pour affiner leur estimation (rendement locatif, comparaison avec la valeur locative du bien, calcul du DUH), d’où de légers écarts possibles d’un professionnel à l’autre.
Exemples concrets
Exemples pédagogiques, avec des chiffres simplifiés. Un vrai calcul demande toujours l’avis d’un professionnel.
Bien de base pour les 3 exemples : un appartement estimé à 300 000 €, vendu par une seule personne (une vendeuse de 78 ans).
Viager occupé, comment procède un professionnel
Il estime le prix du bien comme pour une vente classique (la valeur vénale)
Il consulte l’âge (et le sexe) de la vendeuse dans les tables officielles (l’espérance de vie, calculée par l’INSEE), pour estimer une durée moyenne de versement ; une donnée statistique, jamais une prédiction individuelle
Comme la vendeuse reste vivre chez elle, il calcule la valeur de ce droit à déduire du prix (le DUH), ce qui constitue la décote d’occupation
Il négocie avec elle le montant versé tout de suite (le bouquet)
Il calcule ce qu’il reste à payer, et le transforme en versement mensuel à vie (la rente viagère), en appliquant un taux basé sur la durée estimée à l’étape 2
Résultat chiffré
Valeur du bien
300 000 €
Espérance de vie estimée par la table
environ 12 ans
Décote d’occupation (valeur du DUH)
100 000 € → il reste 200 000 €
Bouquet négocié
60 000 €
Rente calculée sur les 140 000 € restants
environ 580 €/mois, à vie
Viager libre, comment procède un professionnel
Il estime la valeur du bien, sans décote, puisque l’acheteur en dispose tout de suite
Il consulte l’espérance de vie de la vendeuse uniquement pour calculer la durée de versement de la rente (pas pour une décote sur le prix)
Il négocie le bouquet
Il transforme le reste en rente mensuelle à vie
Résultat chiffré
Valeur du bien
300 000 € (aucune décote)
Bouquet négocié
90 000 €
Rente calculée sur les 210 000 € restants
environ 1 050€/mois, à vie
Nue-propriété, comment procède un professionnel
Il estime la valeur du bien.
Il calcule la valeur du droit que la vendeuse conserve à vie sur le logement (l’usufruit), selon son âge, via un barème fiscal dédié à cet usage, ce qui constitue la décote appliquée
Il déduit cette décote du prix du bien pour obtenir le prix de la nue-propriété
Ce montant est versé en une seule fois, il n’y a pas de rente
Résultat chiffré
Valeur du bien
300 000 €
Décote (valeur de l’usufruit conservé), estimée selon l’âge
environ 130000€
Prix payé par l’acheteur, en une fois
environ 170 000 €
À noter
Deux professionnels peuvent obtenir des résultats légèrement différents sur un même bien, selon la méthode et le barème qu’ils utilisent.
Faire une simulation
Un calcul exact demande toujours l’expertise d’un professionnel.
Pour se faire une première idée, 4 questions suffisent :
- Le vendeur souhaite-t-il rester vivre dans son logement (viager occupé), ou le quitter (viager libre) ?
- Quelle est la valeur vénale estimée du bien ?
- Quel âge a le vendeur (et éventuellement son conjoint) ?
- Préfère-t-il un bouquet plus élevé, ou une rente plus élevée ?
Le résultat est une fourchette indicative, non contractuelle.