Spécial expatriés & non-résidents
Les avantage pour les expatriés
Acheter un bien en France depuis l’étranger pose souvent la même question : qui va s’en occuper ? En location classique, il faut trouver des locataires, gérer les impayés, suivre les travaux, souvent via une agence qui prélève sa part. En viager occupé (le vendeur continue d’habiter le logement) comme en nue-propriété (vous achetez les murs, un autre en garde l’usage), cette question disparaît en grande partie : le bien est occupé et entretenu au quotidien par son occupant.
Plusieurs atouts ressortent pour un expatrié :
Peu de gestion
Pas de locataire à trouver, pas de loyers à encaisser.
Pas de revenus à déclarer
en viager occupé et en nue-propriété, puisque le bien ne rapporte pas de loyers. C’est un point important pour un non-résident, dont les revenus fonciers français sont lourdement taxés (voir plus bas).
Un prix d’achat réduit
grâce à la décote (la réduction liée au fait que le bien est occupé).
Un patrimoine en euros
Utile pour diversifier quand on perçoit ses revenus dans une autre devise.
Un projet pour l’avenir
Le bien vous reviendra pleinement plus tard, par exemple pour votre retour ou votre retraite.
Point de vigilance
Si vos revenus sont en devise étrangère, les variations du taux de change peuvent rendre la rente (le versement régulier au vendeur) plus ou moins lourde d’une année sur l’autre.
Investir ou préparer son retour en France
Beaucoup d’expatriés achètent avec une idée précise : avoir un logement qui les attend au retour. D’autres cherchent surtout à faire fructifier leur épargne en France pendant leurs années à l’étranger. Ces deux objectifs ne mènent pas aux mêmes formules, car chacune libère le bien à un moment différent.
Viager occupé
Le bien se libère au décès du vendeur ou à son départ anticipé (entrée en maison de retraite, par exemple). La date est donc imprévisible. C’est une bonne façon de se constituer un patrimoine, mais pas de caler un retour à une date précise.
Viager libre
Vous disposez du bien dès la signature. Vous pouvez le louer en attendant votre retour, ou l’utiliser comme pied-à-terre lors de vos séjours en France. En contrepartie, vous versez une rente (un paiement régulier au vendeur) pendant toute sa vie.
Vente à terme
Le prix est payé en mensualités sur une durée fixée au contrat, sans lien avec l’âge ni la santé du vendeur. En vente à terme libre, le bien est à vous immédiatement. En vente à terme occupée, le vendeur l’habite jusqu’au terme convenu. C’est la formule la plus prévisible pour planifier un retour.
Nue-propriété programme neuf
Un appartement neuf est vendu à prix réduit. Un organisme agréé gère les locataires pendant 15 à 20 ans, puis vous devenez pleinement propriétaire. L’échéance est connue dès l’achat, ce qui permet de viser une date de retour ou de retraite.
Nue-propriété dans l’ancien
Le vendeur conserve l’usage du bien jusqu’à la fin de sa vie. Comme pour le viager occupé, la date de récupération reste inconnue.
En résumé
Tout dépend de ce qui compte le plus pour vous : la date ou le patrimoine.
- Vous avez une date de retour en tête : la vente à terme et la nue-propriété dans le neuf offrent une échéance connue à l’avance.
- Vous voulez un logement disponible dès maintenant : le viager libre ou la vente à terme libre vous laissent l’usage immédiat du bien.
- Vous investissez sans calendrier précis : le viager occupé et la nue-propriété dans l’ancien construisent un patrimoine à prix réduit, sans savoir exactement quand vous en disposerez.
Si votre retour reste flou, rien n’empêche de combiner les approches : investir aujourd’hui dans une formule patrimoniale, puis acheter pour y vivre une fois votre projet de retour fixé.
Viager, vente à terme ou nue-propriété ?
Vivre à l’étranger rend l’investissement locatif classique compliqué : locataires à gérer à distance, loyers lourdement taxés pour les non-résidents, crédit difficile à obtenir auprès des banques françaises. Viager, vente à terme et nue-propriété répondent précisément à ces trois obstacles. Chacune le fait à sa manière.
Dans tous les cas, tant que le bien est occupé, vous échappez à la fiscalité des revenus fonciers des non-résidents, qui rend la location classique si peu rentable depuis l’étranger.
Acheter depuis l’étranger
Bonne nouvelle : acheter un bien en France sans y vivre est aujourd’hui simple, et peut même se faire entièrement à distance. Aucune condition de nationalité ou de résidence n’est exigée. Un Français expatrié, comme un étranger, achète en viager, en vente à terme ou en nue-propriété exactement dans les mêmes conditions qu’un résident. Les démarches se sont largement dématérialisées ces dernières années : la plupart des étapes se font désormais en ligne.
Vous pouvez profiter d’un séjour en France pour visiter, ou confier la visite à un proche ou à un professionnel de confiance. Les visites vidéo en direct permettent aussi de découvrir le logement et de poser vos questions en temps réel.
Pas besoin d’être sur place pour savoir dans quel état se trouve le logement : les documents obligatoires vous en donnent une image fiable et complète.
Demandez dès le départ le dossier de diagnostic technique (les diagnostics que le vendeur doit obligatoirement fournir : amiante, plomb, électricité, gaz, termites, risques naturels…). Réalisés par des professionnels certifiés, ils vous évitent les mauvaises surprises. Lisez en détail le DPE (diagnostic de performance énergétique), pas seulement sa lettre : il indique les travaux recommandés et leur coût estimé. C’est essentiel si vous prévoyez de louer un jour, car les logements G sont déjà interdits à la location, les F le seront en 2028 et les E en 2034.
En copropriété, ajoutez les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, le montant des charges et, s’il existe, le plan pluriannuel de travaux (le programme de travaux prévu sur les prochaines années). Vous saurez ainsi exactement quels travaux sont votés ou envisagés dans l’immeuble.
Les gros travaux (toiture, murs porteurs, ravalement, dits « travaux de l’article 606 ») sont généralement à la charge de l’acheteur, l’entretien courant restant à celle de l’occupant. Grâce aux documents ci-dessus, vous les connaissez à l’avance et pouvez en tenir compte dans la négociation. Ils valorisent aussi directement votre patrimoine, puisque le bien vous reviendra pleinement.
Le compromis (l’avant-contrat qui engage vendeur et acheteur) peut le plus souvent être signé électroniquement, depuis votre ordinateur ou votre téléphone, où que vous soyez.
Pour l’acte authentique (l’acte de vente final, signé chez le notaire), il suffit de donner une procuration (un mandat qui autorise une personne à signer à votre place). Trois solutions s’offrent à vous :
- en visioconférence avec un notaire français, sans quitter votre domicile ;
- au consulat de France de votre pays de résidence ;
- devant un notaire local, avec une apostille (un tampon officiel qui authentifie le document) selon les pays.
Le bouquet ou le prix de vente se règle par simple virement, y compris depuis une banque étrangère. Le notaire vous demandera de justifier l’origine des fonds : c’est une formalité obligatoire pour tout acheteur, résident ou non. Un relevé de compte ou un justificatif d’épargne suffit généralement.
En résumé
Visite, vérifications, signature, paiement : chaque étape peut se faire à distance. Le notaire reste votre interlocuteur central et vous guide tout au long de l’opération. Il a l’habitude des acheteurs non-résidents. Pour un expatrié, acheter en France ne demande donc ni déplacement obligatoire ni démarche complexe. Il suffit d’un peu d’anticipation pour réunir les bons documents, préparer la procuration et organiser le transfert des fonds.
Fiscalité & financement
Être non-résident fiscal ne ferme aucune porte, mais change certaines règles du jeu. Côté impôts, la France taxe les biens situés sur son territoire, quel que soit votre pays de résidence : ce que rapporte votre bien, ou le gain réalisé à la revente, reste donc imposable en France, selon des taux propres aux non-résidents. La bonne nouvelle, c’est que viager, vente à terme et nue-propriété permettent souvent d’échapper à la fiscalité la plus lourde, celle des loyers. Côté financement, les banques françaises prêtent aux expatriés, avec des exigences un peu plus élevées, et certaines formules permettent même de se passer de crédit. Voici ce qu’il faut savoir pour anticiper.
En viager occupé, en vente à terme occupée ou en nue-propriété, le bien ne vous rapporte aucun loyer. Vous n’avez donc aucun revenu à déclarer en France. Seule la taxe foncière reste due, par vous ou par l’occupant selon la formule. En nue-propriété, elle revient à l’usufruitier (l’occupant).
En viager libre ou en vente à terme libre, vous pouvez louer le logement. Les loyers sont alors imposés en France, même si vous vivez ailleurs, avec un taux minimum de 20 % (30 % au-delà d’un seuil), sauf si votre taux moyen mondial est plus faible. S’y ajoutent des prélèvements sociaux de 7,5 % si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale dans l’Espace économique européen ou en Suisse, et de 17,2 % sinon. La rente ou les mensualités versées au vendeur ne sont pas déductibles des loyers.
La plus-value (le gain réalisé) est taxée à 19 %, plus les prélèvements sociaux, avec des abattements qui augmentent avec la durée de détention. Les ressortissants de l’Union européenne ayant été résidents fiscaux français pendant au moins deux ans peuvent bénéficier, sous conditions, d’une exonération plafonnée à 150 000 €.
Un non-résident n’est soumis à l’impôt sur la fortune immobilière que pour ses biens situés en France, et seulement au-delà de 1,3 million d’euros. En nue-propriété, c’est l’usufruitier qui déclare le bien.
Les banques françaises prêtent aux non-résidents, avec un dossier plus exigeant : apport souvent plus important, analyse attentive des revenus perçus en devise étrangère, garantie hypothécaire fréquente. Chaque formule se finance différemment :
- Viager et vente à terme : seul le bouquet peut être financé à crédit. La rente ou les mensualités se paient avec vos revenus, directement au vendeur, sans passer par une banque.
- Nue-propriété : elle se finance comme un achat classique. Si vous percevez déjà des revenus fonciers en France, les intérêts d’emprunt peuvent en être déduits.
En résumé
Pour un expatrié, l’essentiel tient en deux points. Tant que le bien est occupé, vous échappez à la fiscalité des revenus fonciers des non-résidents. Et le viager comme la vente à terme permettent d’acheter en limitant, voire en évitant, le recours au crédit bancaire. Pour votre situation précise, notamment si votre pays de résidence a signé une convention fiscale avec la France, un notaire ou un fiscaliste reste le meilleur interlocuteur.
Gérer son achat à distance
Bonne nouvelle : un bien acheté en viager, en vente à terme ou en nue-propriété demande peu de gestion. L’occupant vit dans le logement et en assure l’entretien courant. Depuis l’étranger, il vous reste quelques points à organiser, tous faciles à piloter en ligne.
Mettez en place un virement permanent vers le compte du vendeur. Pensez à l’indexation (la revalorisation annuelle prévue au contrat) et ajustez le montant chaque année. C’est le point le plus important : des retards répétés peuvent entraîner l’annulation de la vente.
Si la taxe foncière est à votre charge, vous la consultez et la payez depuis votre espace personnel sur impots.gouv.fr, où que vous soyez.
Le syndic vous transmet convocations et comptes rendus, souvent par voie électronique. Vous pouvez voter aux assemblées générales par correspondance, en visioconférence si elle est proposée, ou en donnant pouvoir à une personne présente.
Les grosses réparations (toiture, murs porteurs, dits « travaux de l’article 606 ») sont généralement à votre charge. Un artisan peut vous adresser devis et photos, et l’occupant ou un proche peut lui ouvrir la porte.
En copropriété, l’assurance propriétaire non occupant (PNO) est obligatoire. Pour une maison individuelle, elle ne l’est pas, mais reste recommandée.
Un proche, votre notaire ou un gestionnaire spécialisé en viager peut servir d’interlocuteur pour l’occupant, les artisans ou le syndic. Certains gestionnaires prennent en charge l’ensemble du suivi, du paiement de la rente aux travaux. En nue-propriété dans le neuf, c’est l’organisme gestionnaire qui s’occupe de tout jusqu’au terme.
En résumé
Un virement automatique, un accès en ligne aux impôts et à la copropriété, un relais de confiance sur place : c’est tout ce qu’il faut pour gérer sereinement votre bien depuis l’étranger.