Mon projet, mes conditions
Continuer à occuper mon bien ou partir ?
Vendre votre bien ne signifie pas forcément devoir le quitter. Selon la formule choisie, vous pouvez rester chez vous, libérer le logement immédiatement ou prévoir de partir plus tard.
Je souhaite rester chez moi
En viager occupé, vous conservez généralement un droit d’usage et d’habitation (DUH) : vous pouvez continuer à vivre dans votre logement, le plus souvent à vie.
En nue-propriété, vous conservez généralement l’usufruit : vous pouvez continuer à y vivre et, selon les conditions prévues, le louer et percevoir les loyers.
La vente à terme peut également être occupée, avec des conditions d’occupation définies dès la vente.
Je souhaite libérer mon bien
Le viager libre et la vente à terme libre permettent à l’acheteur de disposer du logement dès la vente : il peut l’occuper ou le louer.
En contrepartie, vous ne bénéficiez plus de la décote liée à votre occupation : le montant à percevoir est donc plus élevé, toutes choses égales par ailleurs.
Et si je pars plus tard ?
En viager occupé, vous pouvez décider de quitter définitivement votre logement avant votre décès. Si cette possibilité a été prévue dans l’acte, la rente peut alors être revalorisée, puisque l’acheteur récupère le bien plus tôt que prévu.
À retenir
Rester à vie, partir immédiatement ou prévoir un départ ultérieur : les conditions d’occupation font partie intégrante de votre projet de vente.
Comment je veux être payé ?
Viager, vente à terme ou nue-propriété : la façon dont vous recevez le prix de votre bien varie selon la formule choisie.
Selon les cas, vous pouvez aussi ajuster la répartition entre le capital reçu immédiatement et les versements futurs. C’est un peu comme un curseur : privilégier davantage d’argent aujourd’hui ou davantage de revenus demain.
À retenir
Viager
capital immédiat + rente à vie
Vente à terme
capital immédiat + mensualités sur une durée définie
Nue-propriété
principalement un capital immédiat
Le montant et les modalités sont ensuite déterminés selon la valeur du bien, votre âge, les droits que vous conservez et les conditions négociées avec l’acheteur.
Vendre seul, en couple ou en indivision
Un viager ou une vente en nue-propriété ne concerne pas uniquement une personne seule. Vous pouvez également vendre en couple ou lorsque le bien appartient à plusieurs propriétaires.
Je vends seul
Si vous êtes seul propriétaire, vous êtes libre de définir votre projet selon vos besoins : rester dans votre logement ou le libérer, privilégier un capital ou une rente, et choisir la formule qui vous convient le mieux : viager, vente à terme ou nue-propriété.
Nous vendons en couple : le viager « sur deux têtes »
Lorsqu’un couple vend en viager, on parle couramment de viager sur deux têtes. Le calcul tient compte de l’âge des deux vendeurs et du fait que la rente peut être versée tant que l’un d’eux est en vie.
Pour protéger le conjoint survivant, il est possible de prévoir une réversion de la rente, souvent à 100 % : au décès du premier vendeur, le survivant continue alors à percevoir la totalité de la rente jusqu’à son propre décès.
Le droit d’occuper le logement peut lui aussi être prévu jusqu’au décès du dernier survivant. Ces dispositions doivent être clairement définies dans l’acte de vente.
Nous sommes plusieurs propriétaires
Un bien peut être détenu en indivision, par exemple entre frères et sœurs, parents et enfants ou à la suite d’une succession.
La vente reste possible, mais elle doit tenir compte des droits de chaque propriétaire et des règles de l’indivision. Le prix est ensuite réparti selon les droits de chacun.
À retenir
Seul, en couple ou à plusieurs, la vente peut être adaptée à votre situation. À plusieurs, une attention particulière doit être portée à la répartition du prix, la rente, l’occupation du logement et la protection du survivant.
Vendre avec un crédit en cours
Avoir un prêt immobilier en cours n’empêche pas de vendre en viager. C’est une situation courante, à une condition : si le prêt est garanti par une hypothèque sur le bien, il doit être intégralement remboursé au plus tard le jour de la vente.
Comment ça se passe concrètement :
Le montant restant à rembourser (le solde restant dû) est réglé à la signature, généralement prélevé sur le bouquet versé par l’acheteur. Il faut donc en tenir compte avant de fixer la répartition entre bouquet et rente.
Exemple concret : un bien estimé à 300 000€, avec un capital restant dû de 40 000€ sur le prêt en cours :
Le bouquet initialement envisagé (par exemple 60 000 €) sert d’abord à solder les 40 000 € du crédit.
Vendre à un proche (enfant, famille)
Il est tout à fait légal de vendre son bien en viager à un membre de sa famille : un enfant, un petit-enfant, un neveu. C’est même un moyen reconnu de transmettre un capital de son vivant. Mais cette vente demande une vigilance particulière sur le prix, plus importante que pour une vente classique.
Le point de vigilance : le juste prix
Si le bouquet ou la rente sont fixés trop bas par rapport à la valeur réelle du bien, l’administration fiscale peut requalifier la vente en donation déguisée, avec des droits de donation à payer a posteriori. Les autres héritiers peuvent aussi contester la vente s’ils s’estiment lésés, en s’appuyant sur la présomption de donation prévue par l’article 918 du Code civil.
Comment s’en prémunir
Il est fortement recommandé de passer par un viagériste professionnel pour que le bouquet et la rente soient calculés selon les règles habituelles (valeur du bien, âge, espérance de vie) ; exactement comme pour une vente à un inconnu. C’est ce qui protège vendeur et acheteur en cas de contrôle fiscal ou de contestation familiale.
